2020년, 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해

2020년, 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해

- 세무서와 지방자치단체에 모두 등록하면 다양한 세금혜택 제공

- 다주택･고가주택 등 고소득임대사업자 중심으로 세무검증 강화

 

 

지난해까지는 수입금액 2천만 원 초과 주택임대사업자가 소득세 신고대상이었으나, 올해는 수입금액 2천만원 이하*(’19년 실적) 주택임대사업자도 신고를 해야하는 첫 해입니다.

 

* ʼ14∼ʼ18년 귀속분까지는 수입금액 2천만원 이하인 경우 소득세 비과세

 

○올해부터는 주택임대사업자가 세무서에 사업자등록을 하지 않을 경우 가산세(수입금액의 0.2%)를 추가로 부담하게 되니, 임대개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 하시기 바랍니다.

 

* ʼ19.12.31. 이전 임대를 시작한 경우 올해 1.21.까지 사업자등록하면 가산세 없음.

 

□아울러, 주택임대사업자는 2월 10일까지 수입금액 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에 신고하여야 하며, 1월 15일부터 사업장 현황신고 안내문을 발송할 예정입니다.

 

○홈택스(hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 국세청에서는 성실신고에 도움이 되도록 국세청 누리집(nts.go.kr)에서 신고서 작성요령과 사례를 제공하고 있습니다.

 

□또한, 오는 5월 1일부터 6월 1일까지 소득세(임대소득 포함한 종합소득)를 주소지 관할 세무서에 신고･납부해야 합니다.

 

○국세청에서는 임대물건 자동 불러오기 등 편리한 전자신고 서비스와 성실신고에 도움이 되는 자료를 최대한 제공할 예정입니다.

 

* 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

 

□소득세 신고 후에는 국세청에 축적된 과세인프라를 통합분석*하여 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 세무검증을 철저히 할 계획이니,

 

* 국세청･국토교통부･대법원의 주택임대차 정보 등을 종합･연계 분석

 

○‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 사업자등록 등 납세의무 이행을 성실히 해 주실 것을 당부드립니다.

 

 

󰊱 올해는 주택임대소득 전면과세 세금신고 첫 해입니다

 

□ 그동안 비과세되어 왔던 수입금액 2천만 원 이하* 주택임대소득에 대한 전면과세가 시행되었으며, 올해가 신고 첫 해입니다.

 

* ʼ14～ʼ18년 귀속분은 비과세, ʼ19년 귀속분부터 과세

 

○ 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자는

 

- 2월 10일까지 수입금액 등의 사업장 현황신고를 하고, 5월에는 소득세를 신고․납부해야 합니다.

 

	| 주택임대소득 과세기준(붙임1 참조) |
1) 소유주택 수는 부부 합산하여 계산 2) 기준시가 9억 원 초과 주택 및 국외소재 주택의 임대소득은 1주택자도 과세 3) 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택에서 제외(ʼ21년 귀속분까지)

 

 

󰊲 임대 개시일로부터 20일 이내 사업자등록을 하여야 합니다

 

□ 주택임대사업자는 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하여야 합니다.(붙임2 참조)

 

○ ’19.12.31. 이전에 주택임대를 시작하고 올해에도 계속해서 주택임대를 하는 경우에는 올해 1월 21일까지 사업자등록을 신청하여야 합니다.

 

□ 사업자등록을 하지 않을 경우 올해부터는 임대개시일*부터 신청 직전일까지 수입금액의 0.2% 가산세가 부과되며,

 

* ’19.12.31. 이전 임대를 시작한 경우에는 가산세 적용 시 ’20.1.1.을 임대개시일로 봅니다.

 

○ 국세청에서는 사업자 미등록으로 인해 가산세가 부과되는 것을 알지 못해 불이익을 받는 일이 없도록 ‘19.10～12월에 사업자등록 사전안내를 실시한 바 있습니다.

 

* 안내문을 받지 않은 경우에도 주택임대소득이 있는 사업자는 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여 주시기 바랍니다.

□ 주택임대사업자가 “세무서와 지방자치단체에 모두 등록*”을 하면 임대소득세 뿐만 아니라, 양도소득세, 종합부동산세 및 취득세 등에서 다양한 세금혜택을 받을 수 있습니다.

 

* 주택임대업 등록: 세무서 사업자등록(의무) + 지방자치단체 임대사업자 등록(선택)

 

○ 임대소득세의 경우 주택임대소득 분리과세 신고 시* 필요경비 및 기본공제 우대의 혜택을 받을 수도 있으며,

 

* 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대사업자는 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

 

- 국민주택을 임대하는 경우 감면*을 받을 수도 있습니다.(붙임1 참조)

 

* 소형주택 임대사업자 세액감면은 총수입금액 규모에 상관없이 적용가능

 

	| 세무서와 지방자치단체 모두 등록 시 임대소득세 혜택 |
□ 임대소득세 혜택 및 요건 ○ 총수입금액 2천만 원 이하자 분리과세 선택 시 필요경비 및 기본공제 * 기본공제 4백만 원 또는 2백만 원은 다른 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용 ○ 소형주택 임대사업자 세액감면(총수입금액 규모와 무관) □ 임대소득세 계산사례(총수입금액 2천만 원, 분리과세 선택) * 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비와 기본공제 혜택요건 및 감면요건 충족하는 경우로 가정

○ 또한, 양도소득세의 경우 장기보유특별공제 우대와 종합부동산세의 경우 합산배제, 지방세(취득세 및 재산세) 감면 등 다양한 세금혜택을 받을 수도 있습니다.

 

구 분	세무서･지방자치단체 모두 등록	세무서만 등록	지방자치 단체만 등록
양도소득세 및 종합부동산세 혜택	○	×	×
취득세 및 재산세 감면	○	×	○

 

□ 주택임대업등록은 세무서 또는 지방자치단체를 방문하지 않고도 인터넷을 통해 간편하게 신청할 수 있습니다.

 

	| 인터넷을 통한 주택임대업 등록 신청 방법 |

 

* 세무서에 사업자등록 후 지방자치단체에 추가로 등록하려는 경우 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문하여 신청

 

󰊳 2월 10일까지 사업장 현황신고를 해야 합니다

 

□ 올해 2월 10일까지 ’19년도 주택임대 실적분 수입금액과 임대물건의 소재지, 계약 조건 등 사업장 현황을 사업장 관할 세무서에 신고하여야 합니다.

 

○ 국세청에서는 올해 1월 15일부터 사업장 현황신고에 도움을 주기 위해 안내문을 발송할 예정이며,

 

- 성실신고에 도움이 되도록 국세청 누리집(www.nts.go.kr)*에서 업종별 신고서 작성요령과 작성사례를 제공하고 있습니다.

 

* 국세청 누리집 ▸ 성실신고지원 ▸ 사업장 현황신고 ▸ 주요서식 작성요령/사례

 

□ 수입금액 등 사업장 현황은 홈택스(www.hometax.go.kr)*를 통해 간편하게 신고할 수 있습니다.

 

* 홈택스 ▸ 로그인 ▸ 신고/납부 ▸ 일반신고 ▸ 사업장 현황신고

○ 부득이 세무서를 방문하여 신고하는 경우에는 혼잡에 따른 불편을 줄이기 위해 안내문에 기재된 지정일*에 방문하여 주시기 바랍니다.

 

* (1차) 1.16. ～ 1.20.(3일), (2차) 1.29. ～ 2.3.(4일), (3차) 2.4. ～ 2.7.(4일)

 

□ 사업장 현황신고를 하여야 다가올 5월 소득세 신고 시 국세청에서 제공하는 간편신고 서비스*를 제공받을 수 있으며, 이를 통해 보다 편리하게 신고할 수 있습니다.

 

* 기장의무 및 경비율 등 신고도움서비스, 자동채움․모두채움신고서 제공

 

○ 사업장 현황신고를 하지 않는 경우 수입금액 결정을 위한 현장확인 대상자로 선정될 수도 있습니다.

 

󰊴 다가올 5월에는 소득세를 신고･납부해야 합니다

 

□ 다가올 5월 1일부터 6월 1일*까지는 ’19년도 주택임대에 따른 소득세를 주소지 관할 세무서에 신고･납부하여야 합니다.

 

* 올해는 5월 31일이 일요일이므로 신고･납부기한은 6월 1일까지 연장되며, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월 30일까지임.

 

○ 국세청에서는 세금신고 경험이 없는 납세자도 쉽고 간편하게 신고할 수 있도록 전용신고화면에서 임대물건을 직접 입력할 필요가 없도록 자동 불러오기 기능을 제공하고,

 

- 종합･분리과세 예상세액 비교*, 납세자에게 생소할 수 있는 보증금 등에 대한 간주임대료 간편계산 서비스를 제공하겠습니다.

 

* 주택임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능

 

○ 또한, 소유 주택 목록, 주택임대 수입금액 자료* 등 신고도움자료를 최대한 제공하여 성실신고를 적극 지원하겠습니다.

 

* 전월세 확정일자, 전세권･임차권 등기, 월세 세액공제, 월세 현금영수증 등

 

□ 주택임대소득에 대한 소득세를 신고･납부하지 않거나 과소신고･납부하는 경우 가산세를 추가로 부담하게 됩니다.

󰊵 고가･다주택 임대자에 대한 세무검증을 강화하겠습니다

 

□ 국세청은 매년 주택임대사업자에게 소득세 신고 전에 성실하게 신고하도록 안내를 하고,

 

○ 신고 후에는 고가주택･다주택 보유자를 중심으로 수입금액 검증을 실시하여 성실신고 여부를 확인하고 있습니다.

 

 

○ 축적된 과세인프라를 통합분석*하여 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자 중심으로 수입금액 검증을 철저히 하고,

 

* 관련부처의 주택임대차 정보를 종합･연계 분석
①국세청(월세 세액공제･현금영수증), ②국토교통부(전월세 확정일자, 임대차계약신고), ③대법원(전월세 확정일자, 전세권･임차권 등기)

 

- 세금탈루 여부를 보다 면밀하게 확인할 수 있도록 국토교통부 등 관계기관과 협조체계를 더욱 강화해 나가겠습니다.

 

□ 수입금액 검증 과정에서 탈루사실이 명백하고 탈루규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사로 전환하는 등 불성실한 납세자에 대해서는 엄정대응하겠습니다.

 

	| 주택임대 탈루유형 및 세금 추징사례(붙임3 참조) |
✔다수의 고가주택을 보유하면서외국 대사관 및 직원 사택 등으로 임대하고 고액의 월세 임대수입금액을 전액 신고누락한 사실을 확인하고 소득세 추징 ✔대표자 본인과 가족 등 친인척 명의로 사업자등록을 하여 소득금액을 분산하고, 원룸형 주택 수십 채를 증빙자료를 요구하지 않는 청년 등에게 임대하면서 수입금액을 누락한 사실을 확인하고 소득세 추징 ✔근무하지 않은 친인척 관계에 있는 국외 체류자와 사망자 등에게 급여 등을 지급한 것처럼 허위의 인건비를 신고해 수년 간 소득금액 축소신고한 사실을 확인하고 소득세 추징 ✔주택신축판매업자가 다가구주택 신축 후 미분양주택은 분양시까지 임대하면서 수입금액을 누락한 사실을 확인하고 소득세 추징 ✔임대사실을 부인하는 사업자에게 아파트 관리비 및 장기수선충당금 납부내역을 확인하여 임대소득 누락한 사실을 시인 받고 소득세 추징

󰊶 성실신고를 당부드립니다

 

□ 국세청은 앞으로도 납세자 중심의 신고편의 향상을 위한 노력과 함께 고소득 주택임대사업자에 대한 세원관리를 철저히 하여 과세사각지대를 축소해 나가겠습니다.

 

○ ‘성실신고가 최선의 절세’라는 인식을 가지고 사업자등록 등 납세의무 이행을 성실히 해 주실 것을 당부드립니다.